fbpx

Invoering van een grens op de indexering van de huren op basis van de EPC-score 

De 8 November 2022 , door Delphine
indexation du prix des loyers

In het hele land is een beperking van de indexering van huren op basis van het EPC-certificaat van woningen goedgekeurd. Deze maatregel heeft tot doel huishoudens die lijden onder de stijging van hun energierekening soelaas te bieden, zodat zij niet ook te maken krijgen met een drastische verhoging van hun maandhuur.

Als gevolg van de huidige economische situatie had de inflatie in België eind mei een recordniveau van 8,97% bereikt, het hoogste niveau sinds 1982. Een zeer sterke indexering van de huren in juni lag dan ook in het vooruitzicht (ongeveer 8,3% in vergelijking met vorig jaar). Deze stijging had de gezinnen die al moeite hadden om rond te komen door de stijgende energierekeningen in een nog moeilijkere situatie kunnen brengen. Een eventuele beperking van de indexering werd daarom voor de winter op tafel gelegd en goedgekeurd door de overheid. De regel is sinds 1 oktober actief in Vlaanderen, sinds 14 oktober in Brussel en sinds 1 november in Wallonië.

Wat betekent de maatregel concreet?

Concreet heeft deze maatregel vooral een impact op de energieverslindende panden. Voorheen kon de indexering van de huur, d.w.z. de evolutie ervan volgens de levensduurte, elk jaar gebeuren op de datum van de ondertekening van de huurovereenkomst, ongeacht de EPC-score van het huurpand. Om deze indexering geldig te kunnen doorvoeren, moest de huurovereenkomst enkel vooraf geregistreerd zijn.

Ter herinnering, de indexering gebeurt volgens de gezondheidsindex, rekening houdend met de evolutie van de consumptieprijzen, en werd als volgt berekend:

Huurprijs x gezondheidsindex van het lopende jaar / gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst

De ingevoerde beperking betekent nu een verlaging van de indexering voor bepaalde EPC-certificaten of zelfs een tijdelijk verbod. Samengevat:

  • EPC-waarde A, B & C kan 100% geïndexeerd worden,
  • De EPC-score D kan 100% geïndexeerd worden in Brussel, 75% in Wallonië en 50% in Vlaanderen.
  • De EPC-waarde E kan 50% worden geïndexeerd in Wallonië en Brussel. Voor Vlaanderen is het verboden te indexeren vanaf een EPC-score E.
  • Ten slotte is vanaf een EPC-waarde F een totale blokkering van indexering van kracht, in het hele land.

Deze beperking houdt ook in dat er geen indexering kan zijn als er geen EPC-certificaat aan de huurder is verstrekt en/of als de huurovereenkomst niet is geregistreerd. De huurder kan dus weigeren dat zijn verhuurder om deze reden de huur van een niet-energieverslindende woning indexeert. Een EPC-certificaat kan later wel door de eigenaar worden ingediend, maar hij zal niet kunnen genieten van de indexering voor de voorbije jaren.

Als een woning een EPC-score F of G heeft, maar de eigenaar werkzaamheden uitvoert om een ​​beter EPC-certificaat te verkrijgen, kan hij dus ook verzoeken om een ​​nieuwe EPC-score te berekenen en vervolgens de huur te indexeren. Als de huur bijvoorbeeld in november 2022 geïndexeerd zou worden, maar de werkzaamheden zijn in januari 2023 klaar, dan gaat de indexering met terugwerkende kracht over de laatste twee maanden. Deze verbetering, die kan leiden tot een betere indexering, is alleen mogelijk met EPC-scores waarvoor een verbod op indexering geldt. Sterker nog, als de woning een energieprestatie D heeft en de eigenaar voert na de indexering isolatiewerkzaamheden uit, dan kan hij de huur niet een tweede keer indexeren.

Gevolg van deze maatregel 

Waarschijnlijk zullen veel verhuurders plots een energieprestatie-audit laten uitvoeren om de EPC-score van hun pand te kennen en de huur te kunnen indexeren volgens de geldende tarieven. In het hele land wordt dan ook een achterstand verwacht op het gebied van EPC-certificering. Hou er rekening mee dat een EPC-certificaat bij het ondertekenen van het huurcontract normaal gesproken verplicht is, maar dat veel woningen er nog steeds geen hebben.

Geldt dit voor alle huurcontracten?

De maatregel is momenteel alleen van toepassing op huurwoningen. Niettemin wordt ook de mogelijkheid van een beperking voor commerciële huurovereenkomsten besproken om de handelaars te kunnen ontlasten. Merken we ook nog op dat sociale huurwoningen niet worden geïndexeerd omdat de huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen van de huurder.

Ons beleggingsadvies

Hoewel deze maatregel tijdelijk is en slechts één jaar geldig is vanaf de datum van inwerkingtreding in elke regio, kan hij daarna worden verlengd. Het is daarom verstandig om met voorrang te investeren in woningen die energiezuinig zijn, zodat u de komende jaren geen problemen hebt inzake de indexering van de huur. U kunt ook kiezen voor panden die nog gerenoveerd moeten worden, op voorwaarde dat u voorrang geeft aan de isolatiewerkzaamheden aangezien dit werken zijn waarvan u de investering gemiddeld binnen de 3 jaar gemakkelijk terugverdient.

Het EPC-certificaat is een parameter die in de huidige conjunctuur prioritair en noodzakelijk wordt. Het is dan ook belangrijk dat u weet in welk type vastgoed u investeert. Onze adviseurs zijn er om u te helpen en uw project te bestuderen. Contacteer hen vandaag nog.