Waarom en hoe investeren in Vlaanderen?

Is investeren in Vlaanderen een kans die je maar beter vandaag nog kan grijpen?
In een tijd waarin de rente stijgt en de regelgeving tussen de Gewesten steeds meer verschilt, krijgen we regelmatig de vraag van onze investeerders of investeren in Vlaanderen nog steeds opportuun is.
Die vraag is niet zonder belang, zoals we in dit artikel zullen zien.

De huidige economische context

Het is vandaag moeilijk om over vastgoedinvesteringen te praten zonder het over de huidige uitzonderlijke economische context te hebben.
De inflatie heeft een zeldzaam hoog niveau bereikt en zal binnenkort de 9% naderen. Dit is het hoogste niveau sinds 1982. Alle indicatoren staan ook op rood als gevolg van de extreme stijging van de energieprijzen, die gevolgen heeft in alle sectoren, met name voor de prijzen van materialen en onroerend goed in het algemeen.
De kerninflatie (inflatie zonder energie en onbewerkte levensmiddelen) volgt structureel en bereikt intussen de 4,43%.

Banken kunnen geen rendement meer bieden op spaarboekjes en spaargeld op de bank houden is nu duurder en zonder nut aangezien het geld snel daalt in koopkracht. Geschat wordt dat een investering die minder dan 5 of 6% opbrengt, niet langer veel zin heeft, opnieuw rekening houdend met een inflatie van deze omvang.

Een van de weinige oplossingen om uw spaargeld op dit moment te beschermen, blijft een investering in vastgoed die, zoals we zullen zien, net profiteert van de huidige situatie.

De impact van de inflatie op vastgoed

Tijdens de Covid-crisis spraken veel specialisten de vrees uit voor een daling van de vastgoedwaarden. Deze pessimistische veronderstelling werd snel ontkracht door het sterke herstel en toenemende vraag naar vastgoed ook tijdens Corona.

Vandaag blijven de prijzen in de drie Gewesten verder stijgen voor wat betreft investeringsvastgoed.
Op een vrij gelijkmatige manier zet het Vlaamse Gewest zijn structurele stijging voort. Het Waalse en Brusselse Gewest tonen grotere prijsverschillen, aangezien er gebieden zijn met prijspieken, zoals Namen, Waals-Brabant of het grensgebied van Luxemburg, terwijl in andere regio’s de prijzen een stuk stabieler gebleven zijn.

De gemiddelde eenheidsprijzen kennen een stijging tot 8,3% voor een 2- of 3-gevelwoning, 7% voor een open bebouwing en 7,4% voor een appartement. Een mooie stijging dus voor vastgoed dat een van de zeldzame zekere waarden blijft in deze woelige tijden van hollende inflatie.

En in Vlaanderen?

Het Vlaamse Gewest is geen uitzondering: tot +6,4% voor gesloten of halfopen woningen, +6% voor open bebouwing en +4,8% voor appartementen.
Sinds 2011 bedraagt de gemiddelde jaarlijkse meerwaarde van appartementen in Vlaanderen 3,77%, achter het Brusselse Gewest met 4,27% en vóór het Waalse Gewest met 3,07%.
(Deze statistieken moeten in perspectief worden geplaatst met het feit dat de gemiddelden van het Brussels Gewest en het Waals Gewest worden beïnvloed door gebieden waar de prijzen zeer hoog zijn, terwijl in andere regio’s de prijzen een stuk lager liggen).
Op dit moment blijft een investering in een wooneenheid een betrouwbare investering en we zullen zien dat de prognoses nog optimistischer kunnen zijn.

Welke impact kunnen we verwachten van de Betonstop?

De Betonstop – die omgedoopt werd tot “Bouwshift” – is een Vlaamse verordening die tot doel heeft het innemen van de open ruimte door beton te beperken.
Het belangrijkste doel van deze wet is het beperken van de effecten van waterafvoer vanuit bebouwde gebieden en daarmee het risico op toekomstige overstromingen.
In 2019 werd er namelijk maar liefst 7 hectare per dag gebouwd en was Vlaanderen de dichtst bebouwde regio van Europa.
Het Betonstopplan beoogt een streefcijfer van max. 3 hectare per dag in 2025 en de totale stopzetting van nieuwbouw in groene gebieden in 2040.
Door de milieudoelstellingen nog scherper te stellen, wil deze wet ook het bestaan van eengezinswoningen met grote tuinen buiten de steden beperken ten voordele van de dichtbevolkte stedelijke centra. Het is zelfs mogelijk dat deze grote woningen in het groen ooit volledig moeten verdwijnen.

Uiteraard voorziet het plan in 100 miljoen euro per jaar om de eigenaren van dit soort huizen of bouwgronden die beschermd gebied moeten worden, te compenseren.

Toch heeft Vlaanderen tegen 2050 nog 400.000 woningen nodig!
Logisch dus dat dit voornamelijk nieuwe appartementen in stedelijke centra zullen zijn en dat ze zeer gewild zullen zijn bij de toekomstige huurdersgroep die zeer groot belooft te worden.

De sterke behoefte aan woningen in gebieden waar het moeilijk zal worden om te bouwen, kan de waarde van bestaande appartementen alleen maar verhogen. Het rendement van een investering in Vlaanderen heeft dus goede vooruitzichten.

Een nieuwe huurdersmarkt

De rente bij de banken ligt gemiddeld rond de 2 tot 3% en aangezien ook de 10-jaars OLO-rente[1] blijft stijgen, kunnen we aannemen dat de banktarieven zullen blijven stijgen, aangezien het deze index is die de stijging van de banktarieven bepaalt.

Zoals geweten, is de Nationale Bank van België nu strenger in het verstrekken van hypotheken en is het niet langer mogelijk om zowel de volledige waarde van het onroerend goed als de kosten voor de eigen woning te lenen.

Dit verbod zal leiden tot een gedwongen mentaliteitswijziging in ons land dat nog steeds een baksteen in de maag heeft: de huurdersmarkt zal logischerwijs groeien.

Dit is een vrij nieuwe realiteit in een land waar de familiecultuur vaak gepaard ging met toegang tot eigendom. Ondanks de fiscale inspanningen van de regering om te proberen starters in staat te stellen hun eigen eigendom te verwerven, lijkt het erop dat bankverplichtingen het moeilijk zullen maken om dat ook effectief te doen.

Dit is dus een hele nieuwe markt van huurders die zich aandient, en dan houden we nog geen rekening met de mentaliteitsverandering bij sommige jongeren die huren als een interessante mogelijkheid zien.

Kortom: aan kandidaat-huurders zal het de eigenaren de komende jaren in ieder geval niet ontbreken.

Welke fondsen voor een investering in Vlaanderen of elders?

Als u slapend spaargeld heeft, ligt het voor de hand om dit in uw project te investeren gezien de huidige inflatie. Vastgoed is een van de weinige sectoren die beschermd wordt tegen inflatie door de indexering van de huren en de prijsstijgingen die ondanks de crises blijven stijgen.

Maar hoe kan u beleggen als u geen spaarcenten heeft?
Wat huurinvesteringen betreft, zal de BNB slechts 10% van de buy-to-let-leningen toestaan die meer dan 80% van het quotum bedragen. Concreet betekent dit dat 20% van de waarde van de aankoop plus de kosten voorzien moet worden, d.w.z. een aanzienlijk vrij te maken bedrag.

Dit vereist echter niet noodzakelijk dat de belegger het bedrag ook daadwerkelijk cash bezit: ander vastgoed kan als borg dienen, evenals andere bezittingen, een IPT of een beleggingsportefeuille.
Wetende dat zelfs uw groepsverzekering lijdt onder de huidige inflatie, zal ze logischerwijs beter dienen in een vastgoedinvestering die een betere bescherming biedt.

Hoe zit het op fiscaal vlak?

voorheffing, is een particulier verhuurd onroerend goed of een tweede verblijf belastbaar op basis van het kadastraal inkomen en de jaarlijkse indexeringscoëfficiënt.
De rente op een hypothecaire lening kan van deze belasting worden afgetrokken, zolang het niet de lening voor uw eigen woning is.

Profiteer van het effect van het bulletkrediet

Een bulletkrediet is een kredietvorm die soms verkeerd wordt begrepen door beginnende beleggers. Toch is ze zeer voordelig, zeker in een periode van inflatie.

Het principe is eenvoudig: gedurende een periode van maximaal 15 jaar betaalt de kredietnemer alleen de rente op zijn lening terug. Deze rente is aftrekbaar van de belastbare grondslag van het inkomen. Dit is de eerste positieve impact van dit type lening: de gedeeltelijke aftrekbaarheid.
Het tweede positieve effect van bulletkrediet is dat door alleen de rente terug te betalen, de eigenaar profiteert van de extra inkomsten die worden gegenereerd door de huur die hoger blijft dan de kredietkosten.

Ten slotte moet aan het einde van de 15 jaar het volledige geleende bedrag terugbetaald worden. In tijden van inflatie is het geleende bedrag bij de start minder waard dan op het einde, wat toch een positief resultaat oplevert, waardoor dit type krediet in deze specifieke periode een ideale keuze is.
Uw eigendom is in waarde gestegen, de meerwaarde is interessant en uw investering is veilig.

Als het hervormingsproject van de minister van Financiën, gericht op het belasten van tweede woningen op het reële inkomen, werkelijkheid wordt, zal het bulletkrediet het toch mogelijk maken om deze belasting te beperken.

Belangrijkste trends in Vlaanderen

Geconfronteerd met stijgende energiekosten begint de jongere generatie, zowel in Vlaanderen als elders, te letten op het energieverbruik van de gebouwen die ze huren. Het valt dan ook te verwachten dat energieverslindende woningen of oude panden nu moeilijker een huurder zullen vinden.

Bovendien zijn de Vlaamse energienormen zeer streng, waardoor de renovatiekosten van deze energetisch verouderde gebouwen stijgen en hun rendement steeds lager wordt. De BEN-norm (Bijna Energie Neutraal) is nu verplicht om te kunnen verhuren en zicht te hebben op een doorverkoop met meerwaarde. De BEN-norm bereiken voor een oud pand is te duur om rendabel te zijn.

Zoals we reeds zagen, kan investeren in Vlaanderen een van de veiligste beleggingen zijn in crisistijden aangezien de nieuwe generatie steeds meer en steeds langer huurt. Ze stelt haar aankoop uit totdat ze de initiële investering voor haar eerste investering heeft bijeen gespaard. Veel jongeren zullen overigens gewoon geen toegang hebben tot vastgoed.
Het Betonstop-plan zal de waarde van uw investering ten goede komen zolang u bij de keuze van het onroerend goed en het type krediet rekening houdt met uw specifieke situatie.

Het nieuwe huurderspubliek zoekt dus appartementen in de buurt van stedelijke centra maar met een klein terras of een kleine tuin of dicht bij groene zones.
Hun interesse in duurzame consumptie impliceert ook de noodzaak aan zachte mobiliteit (openbaar vervoer, fietspaden, enz.). Om budgettaire redenen zien we ook een daling met 20 m2 van de toegewezen ruimte over 10 jaar met appartementen van minder dan 70 m².

Voor meer informatie of indien u gewoon een overzicht wilt van uw investeringscapaciteit, staan onze Elitis Real Estate adviseurs voor u klaar