Pourquoi et comment investir en Flandre ?

Investir en Flandre, est-ce une opportunité à saisir aujourd’hui ? 
À l’heure où les taux s’échauffent et les réglementations se différencient de plus en plus entre les Régions, la question de l’investissement en Flandre nous est régulièrement posée par nos investisseurs. Cette question n’est pas sans intérêt, nous le verrons dans cet article. 

Le contexte économique actuel

Il est difficile d’évoquer l’investissement immobilier aujourd’hui sans aborder le contexte économique exceptionnel actuel. 
L’inflation a atteint un niveau rare et s’approchera prochainement des 9 %. C’est le taux le plus haut depuis 1982. Tous les indices explosent également suite à la hausse extrême des prix de l’énergie qui se répercute dans tous les secteurs d’activité avec un impact, notamment, sur les prix des matériaux et de l’immobilier en général. 
L’inflation sous-jacente (inflation sans lien avec le coût de l’énergie) suit structurellement et atteint les 4,43 %.

Les banques ne peuvent plus proposer de rendement sur les livrets et conserver une épargne en banque se révèle désormais plus couteux qu’efficace puisque l’argent dévalue rapidement. On estime qu’un placement au rendement inférieur à 5 ou 6 % n’a plus grand intérêt, de nouveau face à une inflation de cette ampleur. 

Une des seules solutions pour protéger vos économies à l’heure actuelle reste le placement immobilier qui, on le verra, profite au contraire de la situation. 

Impact de l’inflation sur l’immobilier

Lors de la crise de la Covid, bon nombre de spécialistes ont annoncé craindre une baisse des valeurs immobilières. Cette supposition pessimiste s’est vite vue infirmée par la forte reprise lors du déconfinement. 

Aujourd’hui, les prix restent corrects dans les trois Régions en ce qui concerne les unités d’investissement. 
De façon assez homogène, la Région flamande continue sa hausse de manière structurelle. Les Régions wallonne et bruxelloise sont plus disparates au niveau des prix puisqu’on observe des zones de pics de prix, comme Namur, le Brabant wallon ou la zone frontalière du Luxembourg. D’autres zones régulent cette hausse par une stabilité des prix plus grande.  

Les prix moyens des unités augmentent jusque 8,3 % pour une maison 2 ou 3 façades, 7 % pour une maison 4 façades et 7,4 % pour un appartement. C’est donc une belle prise de valeur pour l’immobilier qui reste une des rares valeurs sûres dans ces temps troublés d’inflation galopante. 

Et en Région flamande ? 

La Région flamande ne fait pas exception : jusque 6,4 % pour les maisons 2 ou 3 façades, 6 % pour les maisons 4 façades et 4,8 % pour les appartements. 
Depuis 2011, la plus-value annuelle moyenne des appartements en Flandre s’élève à 3,77 %, derrière la Région bruxelloise avec 4,27 % et devant la Région wallonne avec 3,07 %. 
(Ces statistiques doivent être mises en perspective avec le fait que les moyennes de la Région bruxelloise et de la Région wallonne sont impactées par des zones où les prix sont très élevés et d’autres nettement moins.)
À l’heure actuelle, un investissement dans une unité reste un placement fiable et nous allons voir que les prévisions peuvent être encore plus optimistes. 

Qu’attendre de l’impact du Betonstop ?

Le Betonstop ou désormais « Bouwshift » est une nouvelle réglementation votée en 2020 en Flandre et dont l’objectif est de limiter la bétonisation des espaces naturels. 
Le but principal de cette loi est de limiter les effets de ruissellement des espaces construits et ainsi le risque d’inondations futures. 
En effet, en 2019, on constatait pas moins de 7 hectares construits par jour et la Flandre était la région européenne la plus densément construite. 

Le plan Betonstop contraint à l’objectif de 3 hectares par jour en 2025 et l’arrêt total des nouvelles constructions sur des espaces verts en 2040. 
Poussant plus loin encore les objectifs écologiques, cette loi visera également à limiter l’existence des maisons unifamiliales avec grands jardins en dehors des villes pour favoriser des centres urbains très denses. Il est même possible que ces grandes habitations en zones vertes soient appelées à disparaitre totalement.

Bien entendu, le plan prévoit 100 millions d’euros par an afin d’indemniser les propriétaires de maisons de ce type ou de terrains à bâtir destinés à devenir terrains protégés. 

Pourtant, la Flandre n’en a pas moins besoin de 400.000 logements d’ici 2050 ! 
On comprend donc qu’il s’agira massivement d’appartements neufs dans des centres urbains et qu’ils seront fortement recherchés par la future population de locataires qui s’annonce importante. 

Le fort besoin de logement dans des zones où il deviendra difficile de construire ne pourra qu’accroître la valeur des appartements déjà existants. Le rendement d’un investissement en Flandre a donc de belles perspectives. 

Un nouveau marché de locataires

Les taux bancaires touchent les 2 à 3 % en moyenne et puisque l’indice OLO 10 ans continue son augmentation également, on peut supposer que les taux bancaires vont continuer à croître puisque c’est cet indice qui détermine l’augmentation des taux bancaires.

On le sait, la Banque Nationale Belge se montre désormais plus sévère en matière d’octroi de crédit hypothécaire et il n’est plus possible d’emprunter à la fois la totalité de la valeur du bien et les frais pour une habitation propre. 

Cette interdiction va aboutir à un changement contraint de mentalités dans notre pays « à la brique dans le ventre » : le marché de locataires va, selon toute logique, grandir. 

C’est une réalité assez nouvelle dans un pays où la culture familiale passait souvent par l’accès à la propriété. Malgré les efforts fiscaux du Gouvernement pour tenter de permettre aux primo-accédants d’acquérir un bien propre, il semble que les obligations bancaires rendront le passage à l’acte difficile. 

C’est un tout nouveau marché de locataires qui se prépare, sans même prendre en compte les changements des mentalités chez certains jeunes qui envisagent la location comme une possibilité intéressante. 

Quoi qu’il en soit, les propriétaires ne manqueront pas de candidats dans les années à venir. 

Quels fonds pour un investissement en Flandre ou ailleurs ? 

Si vous possédez une épargne dormante, l’investir dans votre projet est une évidence face à l’inflation actuelle. L’immobilier est un des rares secteurs protégés de l’inflation par l’indexation des loyers et l’augmentation des prix qui reste croissante malgré les crises. 

Mais sans bas de laine, comment investir ? 

En matière d’investissement locatif, la BNB n’autorisera plus que 10 % de crédits buy-to-let dépassant les 80 % de quotité. Concrètement, cela implique la mobilisation de 20 % de la valeur de l’acquisition plus les frais soit une somme importante à débloquer. 

Pourtant, cela ne nécessite pas forcément que l’investisseur possède réellement la somme en cash : d’autres biens immobiliers peuvent être mis en garantie, de même que d’autres possessions, EIP ou portefeuille de placement. 
Sachant que même votre assurance groupe subit l’impact de l’inflation actuelle, elle sera forcément mieux utilisée dans un investissement immobilier qui l’en protègera. 

Rappel de la situation fiscale

En plus du précompte immobilier inévitable et impossible à exonérer, un bien mis en location en privé ou une seconde résidence est taxable sur base de son revenu cadastral et du coefficient annuel d’indexation. 

De cette taxe peuvent être déduits les intérêts d’un crédit hypothécaire tant qu’il ne s’agit pas du crédit de votre habitation propre. 

Profiter de l’effet du crédit bullet

Le crédit bullet est une forme de crédit parfois méconnue des débutants en investissement. Pourtant, il s’avère hautement profitable, particulièrement dans une période d’inflation. 

Son fonctionnement est simple : pour une durée maximale de 15 ans, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts de son emprunt. Ces intérêts sont déductibles de la base taxable des revenus. C’est le premier impact positif de ce type de prêt : sa déductibilité partielle. 
Le second effet positif du crédit bullet, c’est qu’en ne remboursant que les intérêts, le propriétaire profite du revenu complémentaire généré par le loyer qui reste supérieur à la charge de crédit. 

Enfin, au terme des 15 années, il s’agit de rembourser l’intégralité de la somme empruntée. En période d’inflation, la somme empruntée vaut moins à l’arrivée qu’au départ, ce qui génère encore un résultat positif, faisant de ce type de crédit un choix idéal dans cette période particulière. 
Votre bien ayant pris de la valeur, la plus-value est intéressante et votre investissement sécurisé. 

Dans le cas où le projet de réforme du ministre des finances visant à taxer les secondes résidences sur le revenu réel devenait une réalité, le crédit bullet permettrait toujours de réduire cette taxation. 

Les grandes tendances en Région flamande

Face à la hausse des coûts de l’énergie, la jeune génération, en Flandre comme ailleurs, commence à prêter attention à la consommation énergétique des bâtiments qu’elle loue et l’on peut prévoir que les unités ou les anciens biens énergivores auront désormais plus de mal à trouver preneur. 
De plus, les normes énergétiques flamandes étant très sévères, le coût de rénovation de ces bâtiments énergiquement obsolètes augmente et rend leur rendement de plus en plus faible. La norme BEN (Bijna Energie Neutral) s’impose désormais pour louer correctement et envisager une revente avec plus-value. Atteindre le BEN sur un ancien bien est trop coûteux pour que cela reste rentable. 

Comme nous l’avons vu, investir en Flandre peut s’avérer être un des placements les plus sécurisés en temps de crise puisque la nouvelle génération loue de plus en plus et de plus en plus longtemps. Elle temporise son achat le temps d’épargner la mise de départ pour son premier investissement. Bon nombre de jeunes n’auront d’ailleurs tout simplement pas accès à la propriété. Le plan Betonstop favorise la valeur de votre investissement pour peu que le choix du bien et du type de crédit soit pensé en fonction de votre cas spécifique. 

Le nouveau public de locataires recherche donc des appartements proches des centres d’activité mais avec un petit extérieur ou à proximité de zones vertes. 

Son intérêt pour la consommation durable implique également le besoin de mobilité douce (transports en commun, pistes cyclables, …). Pour des raisons budgétaires, on voit aussi une diminution de l’espace alloué de 20 m² sur 10 ans avec des appartements de moins de 70 m². 

Pour de plus amples informations ou tout simplement pour faire un état des lieux de votre capacité d’investissement, nos conseillers Elitis Real Estate pourront naturellement vous aider.