Instauration d’une limitation de l’indexation des loyers selon le score PEB

Une limitation de l’indexation des loyers en fonction du certificat PEB des habitations a été approuvée dans tout le pays. Cette mesure viserait à soulager les ménages souffrant de la hausse de leurs factures d’énergie afin qu’ils ne subissent pas également une augmentation drastique de leur loyer mensuel. 

Fin mai, du fait de la conjoncture actuelle, l’inflation avait atteint un niveau record de 8,97 % en Belgique, son plus haut niveau depuis 1982, et laissait déjà entrevoir une indexation très forte des loyers en juin (environ 8,3 % par rapport à l’année précédente). Cette hausse aurait pu faire basculer les foyers ayant déjà du mal à s’en sortir avec les factures d’énergie dans la précarité. Une possible restriction de l’indexation a donc été mise sur la table avant l’hiver et fut approuvée par le gouvernement. Elle est active en Flandre depuis le 1^er octobre, à Bruxelles depuis le 14 octobre et entrera en vigueur le 1er novembre en Wallonie. 

Qu’est-ce que cela signifie ?

Concrètement, cette mesure impacte majoritairement les biens énergivores du pays. Auparavant, l’indexation du loyer, c’est-à-dire son évolution selon le coût de la vie, pouvait se faire chaque année à la date anniversaire du bail, peu importe le score PEB du bien loué. Il fallait seulement que le bail ait été enregistré au préalable pour que cette indexation soit valable. 

Pour rappel, l’indexation se fait en fonction de l’indice santé, prenant en compte l’évolution du prix de la consommation, et était calculée comme suit :

Prix du loyer x indice santé de l’année actuelle / indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail

À présent, la limitation adoptée signifie une diminution de l’indexation pour certains certificats PEB ou une interdiction temporaire. En résumé :

• Les scores PEB A, B & C peuvent être indexés à 100 %,
• Le score PEB D peut être indexé à 100 % à Bruxelles, 75 % en Wallonie et 50 % en Flandre.
• Le score PEB E peut être indexé à 50 % en Wallonie et à Bruxelles. Pour la Flandre, il est interdit d’indexer à partir d’un certificat PEB E.
• Enfin, à partir du PEB F, un blocage total de l’indexation est de mise, partout dans le pays.

Cette restriction signifie également que l’indexation ne pourra avoir lieu si un certificat PEB ne fut pas fourni au locataire et/ou si le bail ne fut pas enregistré. Le locataire peut donc refuser que son propriétaire indexe le loyer d’un bien non énergivore pour ce motif. Un certificat PEB peut néanmoins être introduit par la suite par le propriétaire mais il ne pourra alors pas bénéficier de l’indexation des années qui précèdent.

De même, si un bien possède un score PEB F ou G, mais que le propriétaire effectue des travaux pour obtenir un meilleur certificat PEB, il pourra demander qu’un nouveau score PEB soit calculé et ensuite, indexer le loyer. Par exemple, si le loyer devait être indexé en novembre 2022, mais que les travaux sont terminés en janvier 2023, l’indexation se fera rétroactivement sur les deux derniers mois. Cette amélioration pouvant mener à une meilleure indexation est uniquement possible avec les scores PEB dont l’interdiction est de mise. De fait, si l’habitation possède une performance énergétique D et que le propriétaire effectue des travaux d’isolation après l’indexation, il ne pourra pas indexer une deuxième fois le loyer avec un meilleur taux.

Conséquence de cette mesure 

Il est probable que de nombreux propriétaires fassent soudainement appel à un certificateur de performances énergétiques afin de connaître le score PEB de leur bien et pouvoir indexer le loyer selon les taux en vigueur. Le pays s’attend donc à un engorgement de la certification PEB. Rappelons qu’avoir un certificat PEB à la signature du bail est normalement obligatoire, mais beaucoup d’habitations n‘en possèdent toujours pas.

Est-ce applicable à tous les baux ?

La mesure n’est, pour l’instant, d’application que pour les baux résidentiels. Néanmoins, la possibilité d’une limitation pour les baux commerciaux est également en discussion afin de pouvoir soulager les corps de métiers. Il est important de noter que les logements sociaux ne sont pas concernés par l’indexation, car le calcul du loyer se fait en fonction des revenus du locataire.

Notre conseil investissement

Bien que cette mesure soit temporaire et ne durera qu’un an à partir de la date de son entrée en vigueur dans chaque région, elle pourrait être renouvelée par la suite. Il est donc judicieux d’investir en priorité dans des biens qui sont peu énergivores et qui ne vous poseront aucun problème pour l’indexation du loyer dans les années à venir. Vous pouvez également miser sur des biens à rénover si les travaux d’isolation sont faits en priorité ; en effet, ce sont des travaux dont vous pouvez récupérer facilement l’investissement dans les 3 ans en moyenne. 

Le certificat PEB est un paramètre qui devient primordial et nécessaire par la conjoncture actuelle, il est donc important de savoir dans quel type de bien investir.

Nos conseillers sont présents pour vous aider et étudier votre projet, contactez-nous donc sans attendre !